1. 투자설명서 기반 거래사례 리서치의 한계
투자설명서는 커리어를 시작하는 사람이 경력 개발을 위해 공부할 수 있는 사례로는 매우 적합하나, 실무의 관점에서 다음 한계를 가짐
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투자설명서 기반 리서치의 한계:
1.
투자설명서의 내용이 충분치 않음
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투자설명서는 강제성을 갖춘 공시자료
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하지만 투자 유치에 적극적으로 사용되지 않을 땐 구색만 맞춰 작성되는 경우도 많음
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대체로 자산분석 중 물리적 스펙에 대한 내용을 기재하지 않음
2.
투자설명서는 업데이트 되지 않음
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최초 투자 시점에서 작성되므로 이후 변경된 사항은 확인할 수 없음
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투자 이후에는 투자설명서를 업데이트하지 않는 것이 일반적
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일부 업데이트하는 경우가 있으나 운용역의 변경, 보수의 변경 등과 같은 내용만 수정할 뿐, 자산에 대한 변경사항을 반영하는 일은 극히 드묾
3.
투자설명서를 찾아볼 수 없음
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공모 투자기구에 한정하여 발행되기 때문에 찾아볼 수 있는 케이스가 한정적
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실무에서 진행하는 거래사례 리서치의 폭이 넓어 투자설명서를 찾는 기회는 제한적임
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커리어를 시작하는 사람이 경력 개발을 위해 공부할 수 있는 사례로는 매우 적합 (개수도 충분히 많음)
2. 투자설명서의 한계를 알고 이용하기
1) 투자설명서에서 부족한 점을 다른 리서치로 보강하기
투자설명서에 적합한 사례가 있는 경우, 공시자료로 부족한 자료를 보강하여 활용
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투자설명서를 발행하는 집합투자기구는 다른 내용들도 지속적으로 공시가 이뤄짐
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투자 이후의 경과를 보여주거나, 재무제표를 통해 부족한 사항을 빠르게 채워넣을 수 있음
2) 투자설명서의 세부 정보만 이용
투자설명서에 기재된 주요 정보만 발췌하여 활용
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투자설명서에는 투자 검토 시 반드시 확인해야하는 정보지만 단순 검색을 통해 알 수 없는 정보가 포함됨
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예시: cap.rate, 임대료, 계약조건, 거래 가격 등
활용 가능한 정보:
1.
자산관점
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사용자가 느끼는 장점: 자산에 따른 장점 이해하기
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사용자의 이용 조건: 임대료, 계약 조건 등
2.
투자관점
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자본조달 조건: 자기자본 / 타인자본의 조달 금리, 만기 등 주요 정보
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거래사례 비교: cap.rate, 평당 거래 가격 등
3) 투자 이후의 경과 비교
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현재 자산운영 상황과 최초 투자 시점의 전략을 비교
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비교 방법
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최초 투자 시점의 운영계획을 현재 임차인, 관리 상황 등의 운영상황과 직접적으로 비교
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투자시점의 전략: 투자설명서를 통해 확인
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현재 자산운영 상황: 현장 방문, 리서치를 통해 확인
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비교를 통해 얻을 수 있는 것
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투자설명서 투자기간에 어떻게 유지하고 있는지, 시장 상황에 어떻게 대응하는지 확인할 수 있음
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대체투자(실물자산) 특성상 투자기간이 보통 5~10년으로 긴 편이라 최초 투자 시점의 대외환경과 달라질 가능성이 매우 높음
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달라진 대외환경에서도 최초 목표한 수익률을 달성할 수 있도록 대응하는 것이 대체투자 분야에서 상당히 중요함
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자산운용사 대체투자 부서에서는 투자한 자산을 관리하는 업무만 전문으로 하는 펀드매니저 팀을 구성하기도 함
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투자 종료 결과와 최초 투자 시점의 전략을 비교
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비교 방법
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최초 투자 시점의 계획 수익률(배당수익률, 목표수익률)과 투자기간에 실제 발생한 수익률을 비교
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투자종료 결과: 공시, 뉴스를 통해 확인
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투자시점의 전략: 투자설명서를 통해 확인
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실제 발생한 수익률: 공시 또는 배당내역 조회
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비교를 통해 얻을 수 있는 것
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과거 의사결정에서 잘한 점과 부족한 점을 파악하고 실제 투자 시점에 반영할 수 있음
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차이가 발생했다면, 발생한 이유를 찾고 처음에 계획할 수 있었는지 확인
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차이가 발생하지 않았다면, 계획대로 수익이 날 수 있던 이유를 확인