1. 투자 관점
•
투자 유치를 하는 금융상품에 대한 설명이 있는 부분을 의미
◦
투자 개요(투자금액, 투자 구조, 투자기간, 목표수익률), 투자구조, 자금 사용 내역, 운영 전략 등이 포함
•
투자 분석은 자금을 조달하는 팀의 의도를 파악하는 형태로 분석이 진행되어야 함
◦
자금 조달은 조달하는 당시 시점의 금융 시장의 상황을 고려하여 진행됨
◦
투자 유치를 위해서는 자금 조달 시 기대할 수 있는 수익을 극대화하면서, 동시에 투자 시점에 투자자가 매력적인 요소로 접근해야 함
(대체투자 금융에서 바라보는) 투자 분석 관점
1.
동일한 수익이 기대되는 상품과 비교하였을 때, 위험이 적은가?
2.
동일한 위험을 가진 상품과 비교하였을 때, 수익률이 높은가?
•
투자설명서에는 목표수익률을 제외한 투자관점에 필수적인 내용이 모두 포함됨
◦
투자구조, 재원조달 투자설명서는 공모 투자에 참여하는 불특정 개인을 대상으로 하는 자료이기 때문에 디테일하게 설명이 되어 있음
◦
보통 투자제안서 내용을 정리하여 투자설명서를 작성하기 때문에 현업 자료 수준과 크게 다르지 않음
2. 투자 분석 목차 소개
투자 분석 목차 구성
1.
투자 개요
2.
투자 구조
3.
재원 조달 및 사용계획
4.
재원 조달 관련 내용
1) 투자 개요
•
투자하는 금융상품에 대한 정보를 요약하여 제공
◦
자산 개요와 동일한 목적으로 투자 정보를 한눈에 정보를 전달하는 목적을 수행
◦
투자자가 투자를 결정할 때 반드시 알아야하는 내용을 간접적으로 확인할 수 있음
◦
예시) 투자 요약: 펀드
▪
펀드명, 펀드 종류, 펀드 만기(투자기간), 투자대상, 펀드 규모, 결산일, 펀드 보수 등
2) 투자구조
자산과 투자 관점에서 관계가 있는 주요 관계사와의 구조도를 의미
*중요도가 높아 별도의 페이지에서 설명
3) 재원 조달 및 사용 계획
•
자금 조달 전체 금액과 사용할 계획을 보여줌
◦
재원조달: 자금 조달이 필요한 자금 전체를 조달하려는 방안
◦
사용 계획: 조달한 자금의 사용 계획
•
재원 조달 및 사용 계획은 보통 표로 보여지며, 재원 조달 총액과 사용비용은 반드시 일치함
◦
해외에서는 ‘Sources & Uses’라는 용어로 부르며, 금융권에서 진행되는 모든 자금조달은 이 내용을 기재함
◦
대부분 표로 표현하며 막대 그래프를 함께 보여주는 경우도 있음
•
예시) 재원 조달 및 사용 계획: 이지스리테일부동산투자신탁287호
재원조달 | 금액 (단위: 백만원) | 사용 계획 | 금액 (단위: 백만원) |
보증금 | 19,753 | 부동산 매입금액 | 113,600 |
담보대출(선순위) | 48,400 | 부대비용 | 6,998 |
담보대출(후순위) | 11,400 | 예비비 | 733 |
신탁원본(*) | 41,778 | ||
합계 | 121,331 | 합계 | 121,331 |
4) 재원 조달 관련 내용
•
해당 자산을 매입하기 위한 재원 조달 관련 정보를 의미
◦
자기자본, 타인자본 각각으로 구분되어 투자정보(투자금액, 투자 구조, 투자기간, 목표수익률)가 포함됨
재원조달 주요내용
1.
자기자본
•
금액, 투자기간
•
수익률: 배당수익률 또는 CoC 수익률(Cash on cash), IRR
2.
타인자본
•
금액, 기간(만기), LTV
•
이자율
•
준수사항(DSCR 등)
•
자산을 매입하는 투자설명서에는 타인자본 중심의 정보가 기재됨
◦
대출(또는 채권), 우선주 등 조건이 확정되어 있는 트랜치들의 정보가 제공
트랜치(Tranche)
: 회사의 재무구조에서 같은 권리 관계를 가진 증권(채권, 주식)들의 그룹을 의미합니다.
•
선순위 담보대출 트랜치, 후순위 채권 트랜치, 우선주 트랜치 등과 같이 하나의 층위를 나타내는 형태로 사용됨
•
예시) 선순위 담보대출 트랜치: 자산을 담보로 빌린 대출 중에서 가장 선순위 권리를 가지고 있는 대출들을 포함하는 그룹
: 트랜치는 하나의 상품이 아니라 하나의 그룹, 층위로 사용되기 때문에 같은 트랜치 내에 여러 금융상품이 있을 수 있습니다.
•
이때, 같은 트랜치 내의 상품은 동일한 권리를 가짐
•
실물자산은 투자금액이 크기 때문에 각 트랜치 내 여러 투자자가 참여 (이들의 조건은 대부분 같으며, 일부 다른 조건이 있을 수 있음)
•
예시) 대출 정보: 이지스리테일부동산투자신탁287호
부동산담보대출 현황 (2019.05. 현재)
구분 | 주요내용 |
총 대출금액
(부동산 담보대출) | - 선순위: 484 억원
- 후순위: 114 억원 |
LTV 비율 | - 선순위: 60.0% (매입가대비, 보증금 포함)
- 후순위: 70.0% (매입가대비, 보증금 포함) |
대출만기 | 담보대출  인출일로부터 36개월 되는 날 |
차입금 이자율 | - 선순위 담보대출: 연 3.20% 고정금리
- 후순위 담보대출: 연 5.10% 고정금리
- 보증금 반환용 한도대출: 연 4.5% 고정금리 |
원금상환 | - 만기 일시 상환 |
조기상환 수수료 | - 1년 이내 상환금액의 1.5%, 1년 경과 ~ 2년 이내 1.0%, 2년 경과 0.5%
의무적 조기상환의 경우 조기상환 수수료 면제 |
담보 | - 본건 토지 및 건물에 대한 근저당권 120% 설정
(임대차 보증금 관련 임차권 및 근저당권은 본건 담보보다 선순위로 설정 예정)
- 이자 유보계좌, 보증금 유보계좌, 부가가치세 환급계좌, 보험금지급청구권에 대한 1순위 근질권
- 3개월 평균 DSCR 1/2미만시 이자 유보계좌 내 3개월분 이자상당액 적립 |