1. 투자구조 개요
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투자구조는 해당 자산, 투자에 관련된 주요 관계사와의 구조도를 의미
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목표: 자산 / 투자 관점에서 필요한 사항을 빠르게 파악하게 만드는 것
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중요한 관계사만 한정하여 보여주는 것이 필요
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예시) 투자구조에 포함되는 주요 관계사
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자금 조달 영역: 자금 조달에 참여하는 트랜치 중심
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운영 영역: 현금흐름 발생에 영향을 미치는 관계사 중심
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세부사항
구분 | 주요 관계사 |
운영 관련 | - 관리운영사 : 해당 회사만 가지고 있는 운영 노하우, 성과, 책임 범위가 있어 교체 시 프로젝트가 변경됨
- 시공사 (건설 중인 자산) : 건설사의 신용등급, 책임 범위가 있어 교체 시 프로젝트가 변경됨 |
투자 관련 | - 주주, 대주 : 프로젝트의 주인인 주주는 변경 불가능 (대주는 유사한 업종 내 다른 기업으로 교체가능하지만, 프로젝트에 반드시 필요한 주체로 반드시 기재가 되어야 함)
- 자산운용사 (펀드), 자산관리회사 (리츠) : 각 프로젝트의 의사결정자로 변경 불가능 |
2. 투자구조 작성 방법
Step 1: 자산을 직접 소유하고 있는 주체(Fund, Reits, SPC 등)를 가운데(5번)에 배치
Step 2: 나머지 칸에 주요 관계사를 배치하고, 화살표로 관계를 연결
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주체인 5번을 제외한 나머지 위치는 설명에 용이한 방향으로 자유롭게 선택가능
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구조도이기 때문에 구체적인 수치보다는 관계를 언급하는 수준으로만 기재
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배치 예시)
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주요 관계사 설명:
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사업주체: 투자를 유치하는 주체를 의미하며 SPC, 펀드, 리츠 등 다양한 형태
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투자대상: 어디에 투자하는지를 기재합니다.
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투자 대상은 반드시 사업주체에 연결되어야 하며, 직접 연결되거나 1, 2개 주체를 건너 연결되는 경우도 있음
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자금조달: 투자에 참여하는 사람을 의미하며 주주, 대주가 포함되어야 함
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기타
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공사, 운영 등 프로젝트의 진행 상황에 따라서 주요 주체가 추가되어야 함
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리츠, 펀드의 경우, 사업주체와 의사결정주체가 구분되기 때문에 의사결정주체를 반드시 표기해야 함
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리츠: 자산관리회사
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펀드: 자산운용사 (집합투자업자)
3. 케이스 스터디
Case 1: 여의도 사학연금 재건축 프로젝트
부동산/리츠 2022년 오피스 시장 전망 (2022.02.16, 삼성증권)
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투자구조로 이해하는 프로젝트
1.
사업주체: 코크렙티피 위탁관리부동산투자회사
→ 투자자(주주), 대주와 직접 연결되어 있는 주체 (투자를 유치하는 주체)
2.
투자대상: 사학연금 토지에 삼성물산이 시공사로 참여하여 공사를 진행한다
→ 시공사: 건물을 짓는 건설사를 의미함. 따라서 이 사업은 건설을 통해 건물을 짓는 프로젝트임
→ 토지: 건물을 지을 때 이용할 토지를 직접 사는 경우가 많은데, 이 건물은 임대를 하는 방식임
3.
자금조달: 주주(사학연금, 코람코)가 대주(국민은행, 농협생명)를 통해 PF 대출을 일으켜 사업을 진행한다
→ 주주: 코크렙티피 위탁관리부동산투자회사의 주주를 의미 (프로젝트의 주인)
→ 대주: 타인자본으로 자금을 빌려주는 주체를 의미
4.
자산관리사: 사업주체는 위탁관리부동산투자회사로 자산관리회사인 코람코가 주요 의사결정을 진행한다
→ 위탁관리부동산투자회사는 의사결정주체인 자산관리회사가 반드시 필요
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해설
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사업주체가 정중앙에 위치하였고, 주요 관계사가 잘 정리되어 공사 중인 토지부터 시공사까지 확인할 수 있음
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투자자(주주) 구성의 지분율을 보여주는 것은 일반적이지 않음
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자산보관사, 사무수탁사는 의사결정에 큰 영향을 미치지 않아 제외해도 무방
Case 2: 이지스리테일부동산투자신탁287호
이지스리테일부동산투자신탁287호
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투자구조로 이해하는 프로젝트
1.
사업주체: 펀드 (이지스리테일부동산투자신탁287호)
2.
투자대상: 건물을 매입한다
3.
자금조달: 임차인 보증금 외에 주주가 대출을 조달하여 매입한다
4.
자산운용: 사업주체는 펀드(투자신탁)로 집합투자업자인 이지스자산운용이 주요 의사결정을 진행한다
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해설
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사업주체가 정중앙에 위치하였고 매도자로부터 해당 물건을 산다는 것이 잘보임
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주주, 대주가 구분되어 있지 않고 사업주체에 포함되어 아쉬움 (금액을 포함하는 것도 아쉬움)
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임차인 구성은 보통 투자구조에는 기재되지 않는 내용이나 상가 투자의 특성상 여러 임차인이 계약하였고, 임대율이 100%임을 강조하기 위해 포함하였음
Case 3: 코람코더원리츠
코람코더원리츠, 투자설명서
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투자구조로 이해하는 프로젝트
1.
사업주체: 코람코더원리츠
2.
투자대상: 하나금융투자빌딩을 보유한다 (매입한다와 동일한 의미)
3.
자금조달: 주주(보통주)가 선순위담보대출을 조달하여 매입한다
4.
자산운용: 사업주체는 리츠로 자산관리회사인 코람코자산신탁이 주요 의사결정을 진행한다
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해설
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사업주체가 정중앙에 위치하였고 매도자로부터 해당 물건을 산다는 것이 잘보임
◦
주주, 대주가 구분되어 있지 않고 사업주체에 포함되어 아쉬움
◦
임차인 구성은 투자구조에는 기재되지 않는 내용이나 하나금융그룹 관계사 비율이 높다는 것을 강조하기 위해 포함하였음
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공동대표주관회사는 공모 모집에만 참여하며 향후 코람코더원리츠의 의사결정에 영향을 미치지 않기 때문에 삭제되어도 무방함
Case 4: SK리츠
SK리츠, 투자설명서 (21.08.27)
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투자구조로 이해하는 프로젝트
1.
사업주체: SK리츠
2.
투자대상: 서린빌딩, 클린에너지리츠에 투자한다
3.
자금조달: 서린빌딩 매입은 주주 외에 대주단, Bridge Looan, Pre-IPO로 조달하고 주유소는 주주 외에 대주단으로 부터 조달한다
4.
자산운용: 사업주체는 리츠로 자산관리회사인 SK리츠운용이 주요 의사결정을 진행한다
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해설
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사업주체가 어떤 것인지 보이지 않고, 정중앙에 위치하지 않아 사업에 대한 이해가 어려움
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투자 대상이 불명확하여 이해가 어려워 주주, 대주 구분까지 파악이 어려움
SK리츠가 투자하는 서린빌딩의 임차인이 SK리츠의 모회사인 SK주식회사, 클린에너지리츠의 임차인이 SK에너지라는 것을 강조되었음