1. 부동산 임대 관련 용어
1) 임대료
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공간을 사용하는 대가로 임차인이 임대인에게 지불하는 금액을 뜻합니다.
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임차인은 임대인에게 임대료와 관리비를 별도로 지급하며, 관리비는 임차 공간 외의 공용 공간 사용료를 의미
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임대료는 명목 임대료와 실질 임대료로 구분되는데, 임대인이 실제로 받는 금액은 실질 임대료이므로 수익성을 판단할 땐 반드시 실질 임대료를 따져봐야 합니다.
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명목 임대료: 계약서에 명시된 임대료
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실질 임대료: 렌트프리, 핏아웃 등 다양한 할인 요소를 고려한 실제 임대료
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예시) 명목 임대료 1,000,000원, 렌트프리 3개월인 경우
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임대인이 수령하는 연간 임대료 수입 = 9,000,000만원 (1,000,000원 X (12-3)개월)
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실질 임대료 = 750,000원 (9,000,000만원 / 12개월)
2) 임대료 할인 요소
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상업용 부동산의 임차를 위해 임대료를 낮춰주는 요소를 의미합니다. 할인 요소가 적용되더라도 관리비는 지급되어야 하는 경우가 많습니다.
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Rent-Free (렌트프리): 1년 중 임대료 없이 관리비만 지급하는 기간 (무상임대 기간)
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무상임대 기간은 임차인, 임대인의 협의로 결정됨
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예시) 렌트프리 3개월이라면, 3•6•9월이나 10•11•12월 등 1년 중 3개월 협의
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Fit-Out (핏아웃): 계약기간 전에 해당 공간을 사용할 경우 임대료를 받지 않는 것으로, 일반적으로 입주 전 인테리어 공사기간에 대한 임대료 면제를 의미
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인테리어 공사기간, 입주 준비기간으로도 부름
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보통 인테리어 기간을 2주 내외로 잡고 있으며, 핏아웃 기간에도 관리비는 부과됨
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TI (Tenant Improvement, 티아이): 임차인 공사 지원금으로 임대인이 임차인의 초기 인테리어 공사 비용을 부담해 주는 혜택
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Tenant Allowance라고 표현하기도 함
3) 면적
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면적은 임대 계약에서 임차인이 사용하는 면적을 의미하며 전용면적, 공용면적, 기타 공용면적으로 구분됩니다. (공용면적과 기타 공용면적을 합쳐 공용면적으로 이야기하는 경우도 있음)
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전용면적: 입주자가 독립적으로 사용하는 전용면적
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공용면적: 계단, 복도, 현관 등 공동사용 부분의 면적
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기타 공용면적: 지하층, 주차장, 관리사무소 등의 면적
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임대료는 모든 면적을 더한 임대면적(전용면적 + 공용면적 + 기타 공용면적)을 기준으로 책정되며, 임대면적을 기준으로 계약서가 작성됩니다.
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전용률은 ‘전용면적/임대면적’으로 내가 실제로 사용할 수 있는 면적의 비율입니다.
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임대면적이 같을 때, 전용률이 더 높다는 것은 실사용 면적이 더 넓다는 것을 의미
4) 순임차비용 (NOC, Net Occupancy Cost)
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임차인이 전용면적당 지불하는 총 비용의 합을 의미합니다.
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임차인 입장에서 보증금을 지불하여 발생하는 기회비용까지 고려하여 계산합니다.
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건물마다 전용률이 다르기 때문에 전용면적당 비용을 계산하여 비교하는 목적으로 사용합니다.
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렌트프리나 핏아웃 등의 임대료 할인요소가 존재하기 때문에, 실제 월 임대료를 반영한 Effective NOC(E.NOC)를 사용하기도 합니다.
2. 부동산 투자 관련 용어
1) 순영업이익 (NOI, Net Operating Income)
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해당 자산에서 발생한 순이익을 의미하며, 자산에서 발생한 전체 매출에서 사용된 비용을 차감한 것입니다.
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사전적 정의: 공실 면적을 제외한 임대 면적으로부터 발생하는 유효총수입에서 관리비용을 공제한 후의 수익
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부동산에서 발생할 수 있는 총수입은 임대료로, 오피스 공간의 임대료부터 주차 공간 임대료 등 보유 공간을 이용하는 모든 임대료를 의미합니다.
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부동산에서 발생할 수 있는 비용은 유지 관리비, 공과금, 보험료, 재산세 등 보유하거나 관리하는 과정에서 발생하는 비용을 의미합니다.
임차인의 NOC, 임대인의 NOI의 차이는?
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NOC (Net Occupy Cost): 임차인이 부담하는 전용면적당 비용
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NOI (Net Operating Income): 임대인이 받게되는 순영업이익
2) Cap. Rate (Capitalization Rate, 자본환원율)
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Cap.Rate는 부동산에서 벌어들이는 순영업이익과 구입원가와의 비율로 계산됩니다.
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예시) Cap.Rate 산정
NOI | 매입금액 | Cap.Rate |
5억원 | 100억원 | 5% |
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상업용 부동산의 Cap.Rate는 ① 개별 자산의 가격 적정성 관점으로 쓰이면서, 동시에 ② 시장의 가격 동향을 대변하는 지표로 쓰이고 있습니다.
❐ 활용 방법 ① 개별 투자건의 가격 적정성 관점
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Cap.Rate는 해당 자산에 투자할 때 얻을 수 있는 배당수익률의 개념으로, 시장 평균 or 유사 사례와 비교하여 수익률이 높은지/낮은지 확인하고 매입 가격의 적정성을 판단합니다.
구분 | 의미 | 해석 |
개별 투자건 Cap.Rate > 시장 평균 Cap.Rate | 시장 평균 수익률보다 더 높은 수익률로 투자하였음 | 1) (동일한 NOI 수준의 건물을) 시장보다 싸게 구매하였음
2) (동일한 매매가격 수준의 건물보다) 더 높은 임대료를 받고 있음 |
개별 투자건 Cap.Rate < 시장 평균 Cap.Rate | 시장 평균 수익률보다 더 낮은 수익률로 투자하였음 | 1) (동일한 NOI 수준의 건물을) 시장보다 비싸게 구매하였음
2) (동일한 매매가격 수준의 건물보다) 더 낮은 임대료를 받고 있음 |
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매입 가격의 적정성 판단
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해당 자산을 매매하는 시점의 Cap.Rate와 시장 평균 Cap.Rate를 비교하여 가격 적정성을 판단하는 데 사용됩니다.
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다수의 부동산 종합컨설팅 회사에서 마켓리포트, 시장동향 등의 이름으로 매 분기별 시장 평균 Cap.Rate 발표
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우리의 매매 가격이 시장 대비 비싸다/싸다 관점으로 설명할 수 있음
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동일한 시기에 투자가 이뤄진 다른 부동산 매매 사례와 비교할 때도 사용할 수 있으며, 시장 비교보다 더 높은 신뢰도를 가집니다.
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매매 가격은 권역마다 차이가 있어 타권역 사례와 비교 불가능하지만, Cap.Rate로 권역을 넘어 같은 지역 내 가격 적정성을 보여줄 수 있음
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현업에서 매입 가격의 Cap.Rate은 가격을 대신하는 수준으로 쓰이며, 서류에 거래 가격과 Cap.Rate를 함께 표기하여 사용합니다.
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매도 가격의 적정성 판단
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5~10년 뒤 매도하는 시점의 가격을 예상할 때, Cap.Rate로 대략적인 가격을 추정하고 있습니다.
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매도 가격의 적정성은 매입 가격처럼 시장과 비교할 수 없고 예상치이기 때문에, 가능한 수준인지 정도를 파악하는 것에 그치고 있습니다.
❐ 활용 방법 ② 시장 가격의 이해
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시장 평균 Cap.Rate와 주식, 채권 시장의 수익률을 비교하여 현재 금융시장에서 부동산 투자자들의 상황을 파악할 수 있습니다.
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Cap.Rate는 무차입 기준 배당수익률로 이해할 수 있으므로 무차입이 기본인 주식, 채권과 동일 선상에서 비교 가능
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특히 Cap.Rate 스프레드(국고채와 Cap.Rate의 수익률 차이)의 변동을 통해 시장 동향을 파악하기 좋습니다.
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2021년 이전까지 국고채 3년물과 Cap.Rate는 300bp 수준을 유지하고 있음
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Cap.Rate 스프레드가 적정 수준 이상일 경우, 부동산 가격이 큰 폰으로 하락하고 있다고 판단
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Cap.Rate 스프레드가 적정 수준 이하일 경우, 부동산 시장이 과열되었다고 판단
참고 NOI는 계약을 기반으로 매년 3% 내외의 인상만 가능하기 때문에 급격하게 상승/하락하는 것이 불가능함
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2021년 이후 급격한 금리 인상으로 스프레드가 줄어들었으나 이는 부동산 시장의 변동이 아닌 통화정책(금리 변동)이 실물시장(Cap.Rate)에 반영되기까지의 시간차 때문에 발생한 현상
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금리 변동 효과가 실물 시장에 반영된다면 다시 이전 수준의 Cap.Rate 스프레드로 회귀해야함
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Cap.Rate 스프레드 축소 → 상업용 부동산에 대한 투자 유인 감소 → 투자 수요 위축 → 매매 가격 하락 → 스프레드 회복
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국고채와 Cap.Rate 스프레드도 부동산 종합 컨설팅 회사에서 지속적으로 발표하고 있기 때문에 별도 분석없이 해당 리포트를 통해 확인할 수 있습니다.
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예시) 젠스타메이트 오피스 마켓리포트 (23년 2분기)
3. 부동산 금융 관련 용어
1) LTV (Loan-to-Value): 담보인정비율
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LTV는 해당 자산의 담보 가치에 대한 타인자본(대출금액)의 비율을 말합니다.
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예시) 5억짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억을 빌렸다면?
⇒ LTV = 80%
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부동산 자산의 선순위 담보대출 LTV는 60% 내외로 형성됩니다.
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산정 방식: 선순위 대출과 후순위 대출을 포함하여 산정하거나 각각을 따로 산정할 수 있습니다.
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LTV는 대출규모를 이야기함과 동시에 해당 자산의 원금상환능력을 판단하는 지표로 활용됩니다.
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자산 가치가 하락하여 LTV가 100%보다 높다면, 현재 시세로 부동산을 처분하더라도 원금이 모두 상환될 수 없다는 것을 의미
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LTV 수준이 낮다면 해당 자산의 원리금 상환여력은 높다고 할 수 있음
2) DSCR (Debt-Service Coverage Ratio): 부채상환비율
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DSCR은 부동산에서 발생하는 순현금흐름을 대출채권의 원리금 지급스케줄로 나눈 값이며, 조달 자금에 대한 상환금 지불 능력을 말합니다.
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DSCR = 1: 해당 기간에 원리금만 상환할 수 있음
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DSCR < 1: 해당 기간에 원리금도 상환할 수 없음
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DSCR > 1: 해당 기간에 원리금을 상환하고 여유현금이 있음
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순현금흐름(Net Cashflow)은 해당 기간에 원리금을 상환하는 데 사용할 수 있는 금액을 의미하며, 순영업이익(NOI)과 유사하게 나옵니다.
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영업외수익 또는 영업외비용이 발생하는 경우, 순영업이익과 순현금흐름이 달라짐
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만기 전까지 매 기간마다 이자지급능력을 평가하는 기준이며, 대략 1.2배 내외를 유지하는 조항을 체결합니다.