1. 실물자산 개요
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실물자산은 보유하고 있는 공간 또는 이용량을 누군가에게 제공하며, 이에 대한 대가를 임대료, 이용료 등으로 수취하는 방식으로 운영됨
실물자산 이용 사례:
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부동산
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제공: 보유 공간(Space)
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이용자: 임대료를 지불하고 해당 공간을 사용
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예시) 오피스 임대료, 리테일 임대료, 주차장 임대료
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인프라
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제공: 보유 용량(Capacity)
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이용자: 이용료를 지불하고 해당 인프라 시설을 사용합니다.
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예시) 지하철 요금, 도로 이용 요금
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대체투자 금융은 실물자산에 투자하거나, 자금을 빌려주는 역할을 하기 때문에 ‘각 자산들이 어떻게 돈을 벌고 있고, 쓰고 있는지 파악하는 것’이 가장 먼저 이뤄져야 함
2. 실물자산의 특징 ① 예측가능한 수요
1) 실물자산 수요 특징
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자산마다 실제로 사용하는 이용자가 존재하고, 이용자가 이용하는 목적이 우리의 “수요”가 됨
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자산마다 이용하는 목적이 달라지기 때문에 수요가 한정되며, 대체로 이용 시, 계약을 기반으로 진행되기 때문에 현금흐름의 예측 가능성이 높음
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이로 인해 대체투자 금융이 안정적인(=변동성이 낮은) 투자처로 각광받음
(1) 한계수요
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실물자산은 제공하는 공간(Space) / 용량(Capacity)의 한계가 있음
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즉 이용가능한 최대 수요 중에 얼마가 가동중인지가 중요함
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자산별 한계 수요 예시:
자산 | 수요 | 최대 수요 |
오피스 | 임차 공간 | 보유 부동산의 임대 면적 전체 (공실률 0%) |
호텔 | 객실 | 보유 객실의 이용 현황 (객실이용률 100%) |
도로 | 도로 이용 | 도로 통행이 가능한 차량 한계 (도로용량, 시간당 ***대) |
지하철 | 지하철 이용 | 이용가능한 최대 인원 (최대 탑승인원, 차량별 최대 이용자수 X 운행 횟수) |
한계수요가 있기 때문에 발생하는 사항:
1.
최대 현금흐름 확정
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발생 가능한 최대 현금흐름이 확정되기 때문에, 달성가능한 수익률을 추정할 수 있음
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기업금융은 최대 현금흐름에 대한 고민을 거의 하지 않아 실물 자산의 특성이기도 함
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제조업은 공장 가동률에 따라 매출의 한계가 발생하는 경우도 있음
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IT / 콘텐츠 기업은 한계 없이 서비스가 가능하여 최대현금흐름에 대한 고민을 하지 않음
2.
이용률 기반 운영성과 확인
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최대 수요를 알고 있기 때문에 현재 이용률을 알 수 있음
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수익을 달성할 수 있는 목표 이용률과 그 가능성을 추정할 수 있음
(2) 높은 예측 가능성
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실물자산은 대체재가 쉽게 생기지 않고, 공급 측면에서 예상하지 못한 이벤트가 발생할 가능성이 매우 낮음
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이따라서 용자들이 자산을 사용하는 수요에 대한 예측 가능성이 높으며, 수요가 급격하게 바뀔 가능성이 매우 낮음
실물자산이 수요 예측 가능성이 높은 점:
1.
공급의 급격한 변화가 적음
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오피스 빌딩, 지하철과 같은 실물 자산은 정부의 인허가 등이 요구되어 건설이나 철거에도 오랜 시간이 소요
2.
장기 계약 기반 수요
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장기 계약을 근거로 이용하는 경우가 많아 계약 기간의 수요가 확정되어 현금흐름에 대한 예측 가능성이 더 높음
2) 자산별 수요
(1) 부동산
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수요:
부동산 수요자 분석:
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임대인: 공간을 빌려주는 사람 / 임차인: 공간을 빌려서 사용하는 사람
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계약기간: 보통 3~5년을 체결
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임대료: 해당 기간의 임대료는 1년차 임대료를 확정 후, 계약 기간 중 매년 3% 내외로 인상됨
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특징:
1.
장기 계약 기반: 3년 이상의 사용 계약을 진행
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계약 기간의 현금흐름도 확정되어 예상 수익률이 실현될 가능성이 매우 높음
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예시: 부동산 임대차계약서
2.
공급 계획의 예측가능성: 신규 상업용 부동산 공급 계획이 공시됨
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예시: 임대 수요 변경이 급격하게 발생할 이벤트
이벤트 | 수요 감소 사유 | 설명 |
인근에 새 오피스가 지어짐 | 기존 임차인들이 새 오피스로 이전 | 1. 상대적으로 쉽게 발생하는 이벤트이나 이전하는 사람은 더 높은 임대료를 부담해야함
(새롭게 지어진 건물은 공사비가 높아져 더 비싼 임대료를 내야 함)
2. 기존 임대료 조건을 원하는 수요자들로 우리 오피스의 임대 수요가 유지됨
3. 새로운 오피스 공급에 대한 사항은 국가에서 고시하기 때문에 사전에 미리 에측 가능함 |
인근에 새 오피스 단지가 생김 | 기존 임차인들이 새 오피스 단지로 이전 | 1. 오피스 단지가 생기는 것은 대규모 개발 사업이라 발생 가능성이 낮음
2. 새 오피스 단지가 주는 가치가 신규 오피스라는 점 뿐만 아니라 교통(대중교통, 차량교통), 사업의 편의성 등까지 모두 포함되어야 이전 수요가 발생함
3. 새로운 단지가 교통, 사업의 편의성을 갖추는 데 시간이 상당히 소요됨
(예시: 분당 권역은 타 권역에서 IT기업의 성장으로 이전 수요보다해당 권역 자체 수요가 커졌던 것)
4. 새로운 오피스 단지가 공급되는 것은 국가 단위의 사업으로 오랜 시간이 소요되며, 정책과 맞물려 진행되어 사전에 미리 예측 가능함 |
(2) 인프라
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수요:
인프라 수요자 분석:
1.
발전소, 파이프라인 등 (기업이 사용하는 인프라 자산)
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사용자: 해당 시설의 용량을 사용하는 사람
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계약기간: 자산에 따라 상이하며 5년 이상의 장기 계약 체결
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사용료: 자산별로 상이 (보통 최초 계약 시점으로부터 매년 2-3% 내외로 인상되는 구조)
2.
도로, 지하철 등 사회기반시설 (주로 개인이 사용하는 인프라 자산)
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이용자: 다수의 개인
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계약기간: 없음
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이용료: 정부의 주도로 결정되는 경우가 많음
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특징:
1.
높은 예측 가능성: 사람들이 삶을 살아가기 위해 이용하기 때문에, 이용 추이가 크게 달라지지 않음
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한번 발생한 수요가 쉽게 사라지지 않는 측면에서 과거 이용량을 통해 미래 이용량을 추정할 수 있습니다.
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예시) 이용량 통계
출처: 서울시설공단
2.
대체 불가능함 :
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인프라 자산은 동일한 위치에 다른 지하철, 도로가 생기는 것은 불가능
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부동산과 달리 직접적인 대체재를 만드는 것이 불가능하기 때문에 수요가 지속적으로 유지
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예시) 이용 수요 변경이 급격하게 발생할 이벤트
자산 | 수요 감소 사유 | 해설 |
대체 교통시설의 등장 | 새로운 교통시설을 이용하여 수요가 감소 | 1. 새로운 교통시설이 등장하는 것은 충분히 발생 가능함
2. 다수의 개인들은 자가 이용보다 대중교통을 선호하고, 대중교통도 버스보다 철도를 선호하는 경향이 있음. 철도가 등장할 때 수요가 이동하는 모습을 보임
3. 그동안의 경험, 이용까지의 적응 등의 사유로 수요가 이동하는 데 꽤 오랜 시간이 걸리며, 수요를 완벽하게 대체하지 않음 |
3. 실물자산 특징 ② 긴 투자 기간
대체투자 금융은 실물 자산의 특성으로 인해 투자기간이 길다는 특징을 가짐
1) 사용 연한
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실물자산은 건축물로 지속적인 유지 보수를 통해 사용할 수 있는 사용연한이 30~50년으로 상당히 긴편
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사용 연한: 건물을 새롭게 짓거나 대규모의 공사를 하는 것보다 유지보수를 통해 이용하는 가치가 더욱 높은 기간을 의미
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실물자산이 지어진 이후 상대적으로 적은 유지보수 비용으로 지속적인 현금흐름을 창출한다는 것이 매력적
2. 자산별 투자기간
(1) 부동산
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목표 수익률 달성 방안:
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배당수익: 임대수익을 기초로 하는 배당이익
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매각차익: 매각을 통한 차익 실현
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투자기간:
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5~10년 투자
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사용 연한 동안 2-3회 이상의 주인이 바뀜
◦
밸류애드 등을 통해 사용연한이 길어질 수 있음
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자본조달 관점에서 특징:
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자기자본 투자기간과 타인자본 투자기간 차이가 발생
부동산 투자기간:
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자기자본: 5~10년
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타인자본: 1~3년 (보통 담보대출을 의미하며, 은행이나 보험사에서 조달)
투자기간의 차이가 발생하는 이유:
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자기자본 투자자는 이자 비용 절감을 위해 투자기간을 2-3년 단위로 설정
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만기가 길수록 대출 금리가 높아짐 → 만기가 짧을수록 부담하는 비용이 낮음
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담보 대출을 받을 때마다 발행 비용이 발생→ 자주 발행할수록 발행하는 발행비용이 높음
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부동산은 가치평가가 용이하여 타인자본만기 시 재조달(리파이낸싱)이 용이
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담보대출이 가장 쉽게 조달할 수 있는 타인자본 방식 (감정평가방법에 따라 담보가치 평가가 용이함)
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만약 타인자본이 쉽게 조달되지 않는다면, 자기자본과 타인자본의 투자기간을 일치시켜야 함
(2) 인프라
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목표 수익률 달성 방안:
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배당수익: 사용 연한 동안 발생하는 이용 수익
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매각차익 : 없음
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투자기간:
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10~40년 투자
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사용 연한 동안 주인이 거의 바뀌지 않음
◦
민간투자사업의 경우, 건설 후 1-2년 이내에 건설투자자(CI)가 금융투자자(FI)에게 지분을 매각하는 일이 있음
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자본조달 관점에서의 특징:
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건설부터 운영까지 한번에 자본조달을 진행
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자기자본과 타인자본의 투자기간을 일치하는 경우가 많음
인프라 투자기간:
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자기자본: 30~40년 (건설기간: 5~7년, 사업시행기간: 25~30년 내외)
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타인자본: 10~40년 (자기자본의 투자기간과 일치시키는 경우가 많음)
인프라 투자기간이 유독 긴 이유:
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부동산 대비 상대적으로 매각 절차가 어렵고, 자산에 대한 높은 이해도를 요구하여 거래 참여자가 제한적
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발생하는 배당이익이 제한적이고, 현금흐름이 발생되는 사업시행기간이 상대적으로 짧음
인프라 자산들의 긴 사용 연한 (출처: 맥쿼리인프라투융자회사 투자설명서)
4. 실물자산의 특징 ③ 인플레이션 헤지(hedge)
이용자의 이용 가격이 상승되며, 자연스럽게 인플레이션이 헤지되는 특징
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인플레이션 헤지:
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인플레이션으로 발생할 수 있는 금융자산의 가치하락 위험을 헤지하여 없애는 것을 의미
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사람들의 생산-소비가 성장하며 물가가 상승하는 것이 인플레이션
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주식, 채권과 같은 금융자산은 인플레이션에 직접적인 영향을 받지 않아 인플레이션 위험에 노출됨
실물자산이 인플레이션 헤지가 되는 이유:
실물자산은 실제 이용자가 사용하고 있기 때문에, 인플레이션에 의한 물가 상승이 자연스럽게 임대료나 사용료에 반영됨
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부동산: 물가 상승에 따라 임대료 상승
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인프라: 도로, 다리, 지하철 등 다양한 인프라 시설들은 물가 상승에 따라 이용료 상승
실물자산의 인플레이션 헤지는 사후적으로 발생
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인플레이션만큼의 헤지를 의도적으로 하는 경우는 매우 드묾
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실제 사용하기 때문에 물가 상승에 따라 자연스럽게 반영되는 경우가 많음