1. 오피스 거래사례 분석 개요
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마켓리포트는 시장 동향을 파악하는 것 외에, 거래 정보, 거래 가격만 있는 경우, 거래사례 분석 리서치에도 활용할 수 있음
부동산 마켓리포트 활용 방법
1.
가격 비교
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마켓리포트에 공개된 시장 평균 가격, 최근 거래 사례를 활용하여 특정 사례의 거래 가격과 비교
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거래 가격을 비교할 때는 시장 대비, 유사 사례 대비 몇 % 높게/낮게 거래되었는지 계산
2.
리포트 내용 확인
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해당 리포트에 있는 시장 상황을 파악
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시장 상황에 따라 거래 가격 비교
3.
실사 후 의견 제시
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직접 실사를 진행하며, 시장 가격 비교
2. 오피스 거래사례 분석하기
(1) 가격 비교
거래 가격과 시장 평균 가격을 비교하여 시장 대비 높게/낮게 거래되었는지 분석
비교 방법
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해당 케이스의 평당 거래 가격과 거래 시기의 분기 평균 평당 거래 가격을 비교
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반드시 같은 권역의 거래 가격을 사용
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시장 평균 가격 외에도 유사한 시기, 같은 권역에서 거래된 사례가 있다면 해당 사례들의 평균과도 비교할 수 있음
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가격 비교는 차이가 얼마나 있는지 자체를 확인하는 목적으로만 활용
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가격 차이는 시장 평균 대비 차이를 %로 계산할 수 있음
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시장 평균 대비 차이 비율 (%) = (거래가격 - 시장평균) / 시장평균
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개별 투자건의 개별 거래 가격은 뉴스를 통해 쉽게 접할 수 있으며, 평당 거래가격이 공개되어 있지 않다면 본인이 계산해야함
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평당 거래가격 = 거래가격 / 전용면적
(2) 리서치
가격 차이를 이해하기 위한 것으로, 자산 관점과 시장 관점으로 구분하여 진행
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모든 리서치 과정은 “왜 그 가격차이가 발생하였는가”의 관점으로 진행되어야 함
자산 관점
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해당 자산의 관점에서 이용 수요, 투자 수요 등에 대한 내용을 모두 포함
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아래 내용으로 구분할 수 있음
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자산개요: 소재지, 주요 용도, 대지면적, 연면적, 층수, 준공년월 등
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물리적 스펙: 오피스, 리테일, 편의시설로 구분한 각각의 장점
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입지: 교통 편의성(대중교통, 차량), 인근 개발계획 등
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임차인 구성: 현재 임차인 구성
시장 관점
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임대시장: 해당 자산의 이용 수요를 나타내는 금융시장의 현황, 전망 분석
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오피스의 경우 임대시장으로 구분할 수 있음
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투자시장: 해당 자산의 투자 수요를 나타내는 금융시장의 현황, 전망 분석
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부동산 거래규모 현황, 미래 부동산 가격 전망
(3) 실사 후 의견 제시
가격비교, 리서치를 통해 시장 가격과의 차이를 계산하고 차이를 이해했다면, 마지막으로 직접 자산을 방문
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실사는 해당 자산을 직접 보고 오는 것으로 충분
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실사 과정에서 욕심을 낸다면 리서치 과정에서 이해한 ‘해당 자산의 장점/단점’이 실제로 이해되는지 여부를 확인할 수 있음
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실사를 가면 반드시 사진으로 기록을 남기고, 그 과정에서 느낀 점도 함께 기록하는 것을 추천