1. 자산 관점 개요
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대체투자 금융은 실물자산에 자금을 조달하는 역할을 하기 때문에 실물자산에 대한 이해가 반드시 요구됨
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대체투자 금융에 참여하는 투자자는 투자 기간 중 발생하는 이익(배당 또는 이자), 매각 시 발생할 수 있는 매각차익을 기대
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따라서 투자자의 기대를 충족할 수 있는 현금흐름이나 차익을 만들어 낼 수 있는 (기대감이 높은) 자산에 투자가 이뤄짐
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현업에서 투자유치 시 사용하는 투자제안서, 공모 펀드의 투자설명서 모두 자산에 대한 분석을 가장 먼저 시작하게 됨
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자산분석 → 투자 분석
(대체투자 금융에서 바라보는) 자산 분석 관점:
1.
기간 중 발생하는 이익: (기대 수준의) 현금흐름이 발생할 수 있는가?
2.
매각 시 발생하는 이익: 매각 시, 차익이 발생할 수 있는가?
자산에 따라 기간 중 이익만, 또는 차익만 기대할 수도 있음
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자산 분석은 자산을 이용하는 이용자가 느끼는 장점을 중심으로 이뤄짐
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실물자산의 특성상 현금흐름이 지속적으로 발생하기 위해서는 이용자가 실제로 사용해야 함
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따라서 이용자가 해당 자산을 쓰려는 이유를 중심으로 자산 분석이 진행됨
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간혹 투자유치를 위해서 장점만 말하는 것이라는 의문을 가지는 경우가 있는데, 이는 잘못된 접근임
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사용자가 사용할 장점이 있음 → 현금흐름 발생 기대 → 투자유치 단계를 거치는 것으로 이해해야 함
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투자설명서는 자산분석 내용이 자세하게 서술되어 리서치에 용이
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투자설명서는 공모 투자에 참여하는 불특정 개인을 대상으로 하는 자료이기 때문에 디테일하게 설명이 되어 있음
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보통 투자제안서 내용을 정리하여 투자설명서를 작성하기 때문에 현업 자료 수준과 크게 다르지 않음
2. 자산 분석 목차 소개
자산 분석은 사용자가 느끼는 장점을 기준으로 비슷한 목차로 진행되기 때문에 기억하는 것을 추천합니다.
자산 분석 목차 구성:
1.
자산 개요
2.
이용자가 느끼는 장점
3.
(실제 사용 중인) 사용자 정보
4.
기타 (그 밖에 이익을 기대할 수 있는 점)
1) 자산 개요
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자산에 대한 빠른 이해를 위해 개략적인 사항을 한눈에 보여줍니다.
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표와 사진을 같이 배치하는 방식을 보통 사용합니다.
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표: 자산의 물리적 스펙 중심으로 서술
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사진: 자산을 잘 보여줄 수 있는 전경사진 사용
예시) 자산 개요
2) 이용자가 느끼는 장점
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해당 자산을 사용하는 사용자들이 이 자산을 사용하는 이유를 설명합니다.
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자산 개요 페이지 다음에 위치
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자산분석에서 가장 중요한 파트로 지속적으로 현금흐름이 발생할 것이라는 것을 설명하는 목적을 달성해야 함
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이를 위해 (여러) 사용자가 지속적으로 이 자산을 사용할 수 밖에 없는 장점을 중심으로 설명됨
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예시) 사용자가 느끼는 장점: 오피스
구분 | 내용 | 포함하는 이유 |
물리적 스펙 | 층수, 면적(전체, 층별),
층고 등 | - 높은 층고 → 쾌적한 환경으로 임차인들의 선호
- 넓은 면적 → 높은 임대료 → 임차 가능한 기업 수준 결정 |
입지 | 1. 소재 지역 소개
2. 교통 정보 (차량, 대중교통) | - 인근 지하철, 버스정류장 → 출퇴근, 회사 업무 등의 편의성이 높아 선호
- 차량 교통 → 영업, 출장이 잦을 경우 선호 |
임차인 | 임차인 정보, 임대료 정보 등 | - 지금 현재 임대료를 지급하는 이용자들에 대한 정보
- 자산의 실수요를 입증 (우수한 건물이라 우량한 임차인이 임대하고 있다) |
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사용자가 느끼는 장점을 잘 파악하기 위해 추천하는 것
1.
경험하기: 직접 경험해보거나 경험한 사람들의 인터뷰를 통해 간접 경험을 할 수 있음
2.
학습하기: 투자설명서, 투자제안서 등 여러 자료의 분석방법을 학습
3.
비즈니스모델 관점으로 생각하기: 매출과 비용이 어떻게 발생하는 것인지 이해하기
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매출이 지속적으로 유지되거나 늘리기 위한 방법, 비용을 줄일 수 있는 방법이 사용자가 장점을 느끼는 것과 맞닿아 있음
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비즈니스모델 관점은 사용자가 느끼는 장점보다 쉽게 확인할 수 있음
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예시) 자산별 매출 ᐧ 비용
자산 | 매출 | 비용 |
오피스 | 임대료, 관리비 | PM수수료, FM수수료, 수도광열비 등 |
재생에너지 발전소 | 발전 매출, REC 매출 | O&M 비용 |
지하철 | 이용료 | 철도 구매비용, 인건비 등 |
3) 이용자 정보
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지금 현재 사용 중인 사용자가 누구인지, 그들이 어떤 조건으로 사용하는 것인지를 설명합니다.
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“사용자가 느끼는 장점” 이후에 배치
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현재 사용자가 사용하며 발생하고 있는 현금흐름에 대한 설명
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동시에 실제로 장점을 느끼고 있는 사용자가 있다(많다)는 것을 보여주며 신뢰도를 높임
사용자 정보에 포함되는 내용:
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전체 이용 현황 (예시: Stacking Plan)
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이용 중인 사용자 정보 (예시: 임차인 분석)
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사용자 이용계약 사항 (예시: 임대차 계약 사항)
위 내용은 자산의 장점에 따라 선택할 수 있음
4) 기타 (이익을 기대할 수 있는 점)
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현금흐름의 증가, 매각 차익의 증가를 만들 수 있는 요소를 설명합니다.
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정책의 변경, 해당 지역의 개발 등 자산의 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소 포함
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대체로 장기적인 관점에서 영향을 주는 요소가 포함됨
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자산별로 특정할 수 없지만 대체로 수요에 영향을 미치는 사항을 중심으로 서술되며, 투자 관점에서 가치가 높아질 것이라는 예측이 포함될 수도 있습니다.
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예시) 이익이 기대되는 점
자산 | 기타 정보 예시 |
오피스 | - 지하철 추가 개통: 오피스 이용자들의 편의성, 선호도 증가
- 용적률 상승: 국가 정책의 변경
- 인근 지역의 재개발: 오피스 인프라의 강화, 해당 지역의 가치 증가 |
재생에너지 발전소 | - 전력판매 가격의 하락: 국가 정책의 변경
- REC 가격 상승: RE100 도입에 따른 REC 수요 증가 |
지하철 | - 최소수입보장 정책의 변화: 국가 정책의 변경
- 이용료 상승: 국가 정책의 변경 |