1. 물류센터란?
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이용자의 수요에 따라 유상으로 화물을 보관하거나 하역, 분류, 포장 등을 제공하는 공간으로 ‘물류창고’라고도 부릅니다.
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‘물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률’에 따르면 화물의 저장･관리, 집화･배송 및 수급조정 등을 위한 보관시설･보관장소 또는 이와 관련된 하역･분류･포장･상표부착 등에 필요한 기능을 갖춘 시설을 말함
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배송의 중간거점을 뜻하며, 생산과 소비 사이의 유통 과정에서 물건의 이동, 보관, 분류 등이 이뤄지는 곳을 의미
예시) 물류센터 외관 및 내부
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물류센터는 유통 산업에서 운송비를 절감할 수 있는 중간 거점 역할로 도입되었으며, 최근에는 소비자에게 빠른 배송이 가능한 ‘풀필먼트 센터’로 확장되며 기능과 중요도가 확대되고 있습니다.
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따라서 물류센터에서 가장 중요한 것은 ‘입지’라고 할 수 있으며, 입지 선정에 고려할 사항은 다음과 같습니다.
1.
수도권에 최소비용으로 제품배송이 가능한 장소
2.
도심지와 가까운 거리 (차량 이동 기준 거리, IC 접근성 등)
2. 투자자산으로의 물류센터
1) 배경
오피스 가격 상승으로 투자수익률이 하락하였고 물류센터의 수요 증가로 안정성이 강화되면서 물류센터의 투자가 확대되었습니다.
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오피스가 매력적인 투자처로 각광받아 거래 가격이 높아져 투자 수익률이 하락하였음
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코로나19 이후 온라인 배송 급증으로 물류센터 수요가 높아지는 등 물류센터의 투자 수익이 안정화되는 모습을 보임
2) 투자 확대 요소
(1) 우량 임차인들의 장기 임차
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물류센터의 임차인은 주로 쿠팡, 신세계, 아마존과 같은 대형 유통업체로 상당히 우량한 임차인입니다.
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계약시 5~10년 가량 장기간 사용한다는 측면에서 안정적인 현금흐름이 발생할 수 있습니다.
(2) 높은 임차 연장 가능성
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입지와 함께 내부 시설 구축 비용 등이 발생하므로 핵심 위치의 유통사는 임차를 지속적으로 유지하게 됩니다.
(3) 꾸준한 배송 수요
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코로나19 이후 소비 방식이 오프라인에서 온라인으로 고정되었으며, 온라인 유통시장에 대한 수요가 꾸준히 있습니다.
3) 위험 요소
(1) 한정적인 임차인 풀
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물류센터는 수도권에 유통이 목적인 임차인들만 사용합니다.
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각 임차인들마다 물류센터 내부의 임차 공간을 운영하는 노하우가 필요합니다.
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오피스는 임대 후 사용하는 것에 대한 노하우가 필요하지 않음
(2) 경쟁 물류센터의 범위가 넓음
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물류센터에서 중요한 것은 수도권 접근성이기 때문에 경쟁 상대를 구분하기 어려운 시장입니다.
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보유 자산이 수도권까지 고속도로 기준 1시간 거리에 있는 물류센터라면, 같은 시간을 소요하는 모든 위치가 경쟁상대로 판단됩니다.
3. 국내 물류센터 주요 용어
1) 주요 권역
(1) 남부권역
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경부고속도로, 영동고속도로, 제2경부고속도로 등 주요 도로들이 통과하는 교통요충지로 수도권 및 남부 내륙간 물류의 중심지입니다.
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용인, 안성, 평택, 오산, 수원, 군포 등이 속하며, 주요 유통기업들의 대형 물류센터가 위치하고 있습니다.
(2) 동부권역
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중부고속도로, 영동고속도로 등을 통해 수도권과 영동~경북 지역을 잇는 거점 물류센터들이
위치하고 있습니다.
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이천, 여주, 광주,남양주 등이 속하며, 유통기업뿐만 아니라 패션관련 물류센터가 운영되고 있습니다.
(3) 북부권역
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신흥 물류센터 부동산 시장으로, 김포, 고양, 파주, 의정부, 양주, 동두천, 포천 등이 속합니다.
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수도권 제1순환고속도로 접근이 용이한 고양, 김포에 물류센터가 집중되어 있습니다.
(4) 서부권역
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인천항 및 인천공항을 통한 수출입품 및 공단 생산품 위주의 물류센터가 주로 위치한 권역으로, 인천, 부천, 시흥, 안산, 광명, 화성 등이 속합니다.
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최근 식품 관련 무역량 증가로 저온 창고의 공급이 증가하고 있습니다.
물류센터 권역별 지도 (교보리얼코, 물류&산업 부동산 동향 21년 6월)
(2) 점점 세분화되는 권역
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투자 시장의 성장으로 아래와 같이 더욱 세분화된 구분으로 물류센터 권역이 나뉘고 있습니다.
권역별 물류센터 시장과 규모 (부동산 섹터 업데이트, 삼성증권, 24.01.15)