1. 투자 방식에 따른 구분
금융투자업과 마찬가지로 부동산 투자도 간접투자와 직접투자로 구분할 수 있습니다.
1) 직접투자
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투자자가 자신의 이름으로 직접 소유권을 취득해 부동산을 매입하는 방식입니다.
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투자자가 소유를 위해 자기자본의 일부 또는 전체를 이미 투자하였기 때문에 나머지 필요자본에 대한 부동산 금융이 이뤄집니다.
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이때 이뤄지는 부동산 금융은 타인자본 조달이 대부분으로 담보 대출을 의미하는 경우가 많음
2) 간접투자
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부동산 물건 자체가 아닌 부동산 물건에 설정되어 있는 부동산 펀드(REF)나 리츠 등의 금융자산에 투자하는 방식입니다.
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간접투자는 소유를 위한 자기자본부터 타인자본까지 거래에 필요한 모든 금액을 조달하며, 대부분의 상업용 부동산은 간접투자로 이뤄집니다.
2. 투자 전략에 따른 구분
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상업용 부동산은 투자대상을 수익과 위험의 특성에 따라 크게 4가지 전략으로 구분하고 있습니다.
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Core Investment (핵심투자, 현업에서는 코어로 많이 불림)
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Core+ Investment (코어 플러스 투자)
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Value-added Investment (가치 부가 투자, 현업에서는 밸류애드로 많이 불림)
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Opportunistic Investment (기회 투자, 현업에서는 오퍼튜니스틱으로 많이 불림)
이렇게 구분하는 것을 ‘스타일 투자’라고 할 수 있나요?
스타일 투자는 투자대상을 수익과 위험의 특성에 따라 몇 개의 집단으로 분류한 후, 특정 투자 스타일이나 특성에 집단에 집중하여 투자하는 전략을 의미합니다. 위의 네 가지 분류도 전략으로 구분한 것이기 때문에 스타일 투자라고 부를 수 있습니다.
1) 핵심중심형 (Core, 코어)
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안정된 현금흐름을 창출할 수 있는 투자하는 자산에 투자하는 전략입니다.
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가장 낮은 위험을 가진 상업용 부동산으로 미래 현금흐름에 대한 예측 가능성이 가장 높은 자산이 포함되며, 현금흐름이 안정적이므로 배당수익을 기반으로 매각 시 차익이 기대되는 자산이 해당됩니다.
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핵심권역에 위치한 10,000평 이상 규모의 오피스가 코어 자산에 포함되는 경우가 많습니다.
1.
핵심권역
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상업용 부동산이 모여있는 업무지구를 권역이라고 부르며, 도시를 대표하는 권역을 핵심권역으로 지칭
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CBD (Central Business District): 시청, 광화문, 을지로 일대의 업무지구
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YBD (Yeouido Business District): 여의도(서여의도, 동여의도)의 업무지구
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GBD (Gangnam Business District): 강남 일대(강남, 역삼, 삼성, 송파 등)의 업무지구
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BBD (Bundang Business District): 분당/판교 일대의 업무지구
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핵심권역은 오피스가 모여있어 인프라가 잘 구축되어 있고, 입지 조건 등이 좋아 대형 임차인 유치에 유리함
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핵심권역은 권역 자체로 선호도가 높아 공실이 적고 임대료가 높은 편임
2.
10,000평 이상 규모
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보통 한 층의 규모가 300평 이상으로 기업규모가 크고 우량한 임차인들이 선호함
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화장실, 주차장, 스피드게이트, 편의시설 등 기본 설비가 잘 갖춰져있어 건물 관리가 잘됨
2) 코어플러스 (Core plus)
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코어 자산과 유사하나 일부 요소가 코어 수준에 미치지 못하는 자산들 중 가치증대형(Value-added)형이 아닌 자산에 투자하는 전략입니다.
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보통 핵심권역이 아니거나, 10,000평 이상의 규모가 아닌 오피스가 해당됩니다.
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핵심권역이 아닌 곳에 위치한 대형 오피스
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핵심권역에 위치한 중소형 오피스
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코어 자산 대비 위험하다는 것일 뿐 상대적으로 안정적인 자산들이 많습니다.
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임차인 유치나 임대료 측면에서 코어 자산보다 불리한 점이 있기 때문에 상대적으로 높은 수익률이 요구됨
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안정적인 현금흐름을 창출하는 경우가 많음
3) 가치증대형 (Value-added, 밸류애드)
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매입 당시 부동산의 가치가 특정 이유로 저평가되어 있을 경우 그 원인을 해소함으로써 가치를 높이는 전략을 의미합니다.
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밸류애드형 오피스는 리노베이션으로 가치를 증대시키는 모든 전략을 의미하기 때문에 코어, 코어플러스와 같이 정형화된 자산으로 정의되지 않습니다.
전략 | 사례 |
시장가치가 높은 용도로 용도 변경이 가능한 오피스 투자 | 용도 변경 및 리모델링 |
앵커 테넌트 유치가 가능한 오피스 투자
(*앵커 테넌트: anchor tenant, 핵심 점포) | - 임대율이 낮은 오피스를 저가에 매입
- 앵커 테넌트 임차 또는 테넌트 이전으로 가치 상승 |
증축, 개축이 가능한 오피스 투자 | - 건축법상 건폐율, 용적률 여유가 있는 오피스를 매입
- 증축, 리모델링으로 증평 |
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최근 증/개축을 통해 건물의 가치를 증대시켜 수익을 얻는 사례가 늘고 있습니다.
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개·보수, 증·개축을 위한 공사비는 자산 매입 금액에 더해져 함께 자금을 유치함
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새로운 건물을 짓는 것보다 공사기간이 짧고, 기존 구조체를 그대로 이용하기 때문에 공사비가 적게 들어가는 장점
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건물을 새로짓진 않지만 노후 장치가 변경되고 새것처럼 보이기 때문에, 임대료가 높아지고 공실률이 낮아지는 효과가 발생하여 가치가 높아짐
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리노베이션: 시설물의 노후화를 억제하고 기능 향상을 위해, 구조체의 변경 없이 외관이나 내부 일부 혹은 전체를 개·보수하거나 증·개축하는 것
구분 | 사례 | 내용 |
오피스 리노베이션 | 여의도 오투타워 (1998년 준공 건물을 2019년 리노베이션) | - 저층부(1~3층) 용도변경 및 확대 (오피스 → 리테일)
- 내부 환경 공사 (내장재, 화장실 공사) |
호텔 컨버전 | 쉐라톤 디큐브시티 호텔 (2011년부터 호텔로 쓰던 부분을 오피스 용도로 변경) | - 15개층 객실의 용도변경 (호텔 → 오피스)
- 내부 환경 공사 (기존 공용시설의 개선) |
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국내에서는 주로 중소형 오피스와 핵심 권역 외의 지역에 투자하여 밸류애드 전략을 구사하고 있습니다.
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오피스 규모별 분류
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대형 프라임 오피스: 연면적 2만 평 이상
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중형 오피스: 연면적 5천평 ~ 2만평
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소형 오피스: 연면적 3천평 ~ 5천평
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투자자들의 코어 오피스 선호 현상으로 가격이 높아졌으나 중형 오피스 시장은 아직 프라임 오피스 대비 경쟁이 덜하고 투자기회가 많음
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중소 오피스는 대형 오피스 대비 전문적 운영과 관리가 미흡해 대형 오피스보다 훨씬 많은 밸류애드 기회를 가지고 있음
4) 기회추구형 (Opportunistic)
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부동산 개발사업과 같은 고위험을 부담하는 대신 프로젝트가 성공적으로 마무리되면 큰 현금흐름을 기대할 수 있는 전략을 의미합니다.
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토지를 매입하여 새로운 건물을 건축하는 방식의 개발, 재개발 사업 등이 포함됩니다.
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투자 기간에는 영업을 통한 현금 흐름이 발생하지 않는 경우가 많으며, 성공 여부에 따라 막대한 차익을 기대하는 사업입니다.