1. 오피스 빌딩이란?
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오피스 빌딩이란 업무시설을 통칭하는 말로 업무/사무 활동 혹은 업무기능의수행을 지원하는 건물입니다.
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건축법상 건축물의 용도 규정에 의해 오피스는 주용도가 오피스(업무시설)이며 6층 이상의 건축물로 정의
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부동산 금융에서는 오피스 빌딩을 오피스라고 표현함
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오피스 빌딩은 크게 세가지 공간으로 구분할 수 있으며, 각각의 공간마다 특성이 있습니다.
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오피스: 공공기관, 일반 기업 등 다양한 기업들의 업무공간
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리테일: 카페, 식당 등의 상업시설로 오피스 입주사 직원 외에도 외부 대상으로 확장되는 중
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공용공간: 로비, 스피드게이트, 공개공지(공개공간), 주차장 등이 포함되는 공용공간
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투자는 주로 서울 핵심 권역에 위치한 대형 오피스 빌딩을 중심으로 이뤄지고 있으며, 오피스 권역의 확장, 투자 시장 성장 등의 요인으로 비핵심권역 중소형 빌딩 거래도 확대되는 추세입니다.
예시) 오피스 빌딩 외관 및 내부 (여의도 파크원 타워)
2. 투자자산으로의 오피스
오피스는 임차인들을 통해 임대수익을 확보할 수 있으며, 좋은 접근성과 큰 규모, 다양한 부대시설 등의 조건을 갖춘 오피스는 높은 가격으로 매각해 차익을 얻을 수 있어 투자자산으로 각광받고 있습니다.
1) 임대료 기반 안정적인 현금흐름
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입주기업은 대체로 장기 임대차 계약을 체결하기 때문에 현금흐름이 확정되고 변동 가능성이 낮습니다.
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상대적으로 임차 수요가 많아 공실이 발생하더라도 쉽게 해소가 가능하여 현금흐름의 변동성이 낮은 편입니다.
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임대료는 보통 매년 3% 인상 계약을 체결하기 때문에 자연스럽게 인플레이션 헷지가 가능합니다.
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핵심 권역의 오피스는 지속적인 수요를 기반으로 하기 때문에 임대료의 변동성도 낮은 편입니다.
2) 매각 차익
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현금흐름이 안정적으로 발생하는 것과 동시에 매년 상승하기 때문에 자산가치가 상승됩니다.
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핵심권역의 오피스는 그 수가 제한적이기 때문에 거래 시 프리미엄이 발생하기 쉬워 다른 자산 대비 높은 매각차익이 날 가능성이 높습니다.
3. 국내 오피스 주요 용어
1) 핵심권역
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상업용 부동산이 모여있는 업무지구를 권역이라고 부르며, 도시를 대표하는 권역을 핵심권역이라고 합니다. (*부동산 금융의 구분 > 2. 투자 전략에 따른 구분 참고)
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핵심권역은 오피스가 모여있어 인프라가 잘 구축되어 있고, 입지 조건 등이 좋아 대형 임차인 유치에 유리합니다.
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권역 자체의 선호도도 높아 공실이 적고 임대료가 높은 편입니다.
(1) CBD (Central Business District): 시청, 광화문, 을지로 일대의 업무지구
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1960년대에 개발된 서울의 가장 오래된 업무 권역으로 1970년 12월 세종로에 정부종합청사가 건립된 시점부터 본격적으로 형성되었습니다.
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종로구와 중구에 위치한 종로, 을지로, 신문로, 남대문 지역을 중심으로 구성된 전통적인 오피스 밀집지역을 지칭합니다.
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오피스 외에도 호텔, 리테일 등과 같은 업무지원 시설이 잘 갖추어져 있고 시청, 공공기관 등과의 인접성이 양호하여 편리한 업무환경을 갖추고 있습니다.
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CBD는 대기업뿐만 아니라 여러 금융권들의 본사가 위치하고 있고, 청계천, 경복궁과 같은 문화역사자원이 있어 외국계 임차인들이 선호하는 권역입니다.
(2) YBD (Yeouido Business District): 여의도(서여의도, 동여의도)의 업무지구
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CBD 이후의 대체지로 1970년대 후반부터 1980년대 초반에 걸쳐 개발된 여의도와 마포권역을 지칭하며, 행정구역상 영등포구에 해당합니다.
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1975년 국회의사당 건물을 준공하면서 개발되었으며, 1980년대 정부의 지역다변화 정책으로 아파트와 방송사들이 주로 분포함에 따라 업무 및 주거시설 중심으로 발전해왔습니다.
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특히 증권거래소가 입지하고 있어 증권 관련 업종이 집중되어 있으며, 최근에는 마포 공덕동까지 권역이 확장되고 있습니다.
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최근 IFC, 더현대와 같은 상업시설이 등장하여 업무 외 상업시설 기능이 확대되고 있으며, 오래된 아파트의 재건축 등으로 인해 권역이 크게 변화하는 중입니다.
(3) GBD (Gangnam Business District): 강남 일대(강남, 역삼, 삼성, 송파 등)의 업무지구
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1988년 서울 올림픽을 기점으로 1989년 무역센터 빌딩 및 서울검찰청사가 준공되면서 본격적으로 개발되었으며, 1990년대 후반 테헤란로와 강남대로를 기점으로 IT산업이 본격적으로 강화되며 성장하였습니다.
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강남구, 서초구에 해당하며 테헤란로, 강남대로, 도산대로를 중심으로 업무 및 상업시설이 확대되고 있어 GBD 영역이 넓어지는 추세입니다.
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특히 테헤란로를 중심으로 대형 오피스와 상업시설들이 확대되면서 교통이 발달하였고, 유동인구가 많아 세 권역 중 가장 비싼 업무 권역의 위치를 유지하고 있습니다.
2) 규모별 등급 분류
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오피스는 대체로 규모(연면적)에 따라 3~4개 등급으로 구분하며, 임대료, 건물 경과년도, 인지도, 층수, 위치 등도 함께 고려하여 구분합니다.
(*연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면접의 합계)
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부동산 업계에서 발표하고 있는 오피스 빌딩 등급은 컨설팅 회사마다 각각 다른 기준으로 평가되기 때문에 대략적인 기준만 이해하고 있는 것을 추천합니다.
TIP!
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현업에서는 최상위 등급의 오피스 거래를 중심으로 이뤄지기 때문에 최상위 등급을 이해하고 있는 것만으로 충분하며 이를 ‘프라임 오피스’, ‘프라임급 오피스’라고 표현하는 경우가 많습니다.
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최상위 등급을 ‘프라임’이라고 부르는 Savills Korea의 기준은 다음과 같습니다.
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Savills Korea 기준 오피스 빌딩 등급
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연면적과 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려
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Prime 등급, A등급, B등급, C등급으로 분류
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Prime 등급: CBD, GBD, YBD의 3개 주요 권역에 위치한 30,000sqm 이상 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩