대체투자 특성 (3) 자본조달

1. 타인자본을 활용하는 대체투자

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실물자산은 직접 해당 자산을 기반으로 타인자본 조달이 가능함

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자산 자체에서 계약 기반, 지속적인 현금흐름이 발생 → 프로젝트 파이낸싱

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자산이 가지고 있는 땅, 자산 등이 가지고 있는 고유한 가치가 있음 → 담보 대출

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따라서 대체투자 금융 상품이 자본을 조달할때는 자기자본과 타인자본 영역을 동시에 진행하는 편임

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자기자본 관점에서 타인자본을 활용하면, 레버리지 효과가 발생

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발생하는 레버리지 효과:

자신이 투자해야 하는 자기자본의 금액이 줄어듬

수익률이 높아지는 효과를 달성할 수 있어, 투자에 타인자본이 반드시 사용됩니다.

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IB 관점에서 자기자본 뿐만 아니라 타인자본의 조달까지 고려하게 되어 “구조화 금융”이라고 부르기도 함

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사전적으로 ‘지렛대의 힘’을 말하는 레버리지는, 지렛대를 이용해 작은 힘으로 큰 물체를 들어올릴 수 있다는 의미

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금융에서는 타인자본을 이용하여 자기자본 수익률을 높이는 것을 뜻함

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보통 레버리지(비율)가 높다/낮다로 표현하며 이는 ‘자기자본 대비 부채비율’이 높거나 낮음을 의미

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레버리지 비율이 낮다 → 자기자본 대비 부채비율이 낮다 → 건전성이 높다

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레버리지의 효과 이해하기

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레버리지는 총 수익률보다 타인자본 수익률이 낮을 때만 효과가 발생

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타인자본 수익률이 더 높으면 레버리지 효과가 거꾸로 발생하여 수익률이 하락함

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‘역레버리지(Negative Leverage)’라고 표현함

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앞서 설명한 것처럼 실물자산은 자산 자체로도 가치 있고, 제 3자의 객관적인 평가가 가능하기 때문에 타인자본 조달이 가능

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주식, 채권과의 비교

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주식: 일반 기업의 주가는 기업의 성과가 변동되고, 이를 확정할 수 없기 때문에 담보 가치를 측정하는 것이 어려움

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채권: 회사채는 무담보 신용채로 발행되며, 신용평가기관에서 측정한 신용등급을 기준으로 채권의 수익률이 측정됨 (신용평가는 기업의 부채비율 등 다양한 관점에서 진행)

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실물자산: 감정평가 방식이 규정되어 있기 때문에 제 3자의 객관적인 평가가 가능하며, 이용 수요에 의해 예상가능한 현금흐름이 발생하여 담보 가치를 측정 가능

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특히 투자 과정에서 자본(equity)과 부채(debt)를 모두 고려하여 투자구조와 조달 계획을 수립한다는 것이 큰 차이

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예시) 레버리지를 고려한 투자구조 및 조달 계획

	자본(Equity)	부채(Debt)
오피스	- 역할: 건물주가 되는 것 - 조달 계획: 연기금, 보험사 등이 펀드를 통해 참여	- 역할: 건물을 담보로 자금을 빌려주는 것 - 조달 계획: 은행, 보험사가 대주로 참여
고속도로(BTO)	- 역할: 고속도로를 건설하고, 향후 25-30년간 운영권을 가지는 것 - 조달 계획: 연기금, 보험사 등이 펀드를 통해 참여	- 역할: 고속도로 건설 후, 향후 25-30년간 발생할 현금흐름을 보고 빌려주는 것 - 조달 계획: 은행, 보험사가 대주로 참여
부동산 개발	- 역할: 분양대금, 매각대금, 운영수익 - 조달 계획: 시행사 자본 or 운용사 펀드	- 역할: 브릿지론 & Project Financing을 통해 금융기관이 사업이 창출할 미래의 현금 흐름을 담보로 빌려주는 것 - 조달 계획: 증권사, 저축은행, 건설사 등이 대주로 참여

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레버리지는 ‘투자자들의 요구수익률’을 달성하여 투자유치를 성공하려는 목적 하에 진행됨

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단순히 수익률을 매우 높게 가져가기 위해 사용하는 것이 아님

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반드시 사업 운영, 투자유치가 가능한 수준에서 레버리지 비율 등의 조건을 형성

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레버리지를 사용하면 수익률이 높아지지만 그만큼 위험이 높아짐

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레버리지에 따라 자기자본 참여자들의 운영 행동이 제한되어, 수익률 상승에 따른 책임도 반드시 지게 되어 있음

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대표적으로 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 지표를 통해 건전성이 관리됨