1. 프로젝트 파이낸싱(프로젝트 금융, Project Financing)이란?
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프로젝트 파이낸싱(프로젝트 금융, PF)이란 특정 프로젝트에서 발생하거나 발생할 것으로 예상되는 현금흐름(Cash Flow)을 기반으로 모든 자본조달(금융)이 이뤄지는 것을 의미
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대체투자(부동산, 인프라)는 모두 프로젝트 금융에 해당하며, 임대료, 도로 통행료와 같이 자산을 이용하는 사람들이 내는 현금흐름을 바탕으로 자본조달이 이뤄짐
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부동산, 인프라처럼 실물 기반 자산을 위한 금융은 프로젝트 금융 범주에 해당
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최근 대체투자 분야에서 인수금융, PDF(Private Debt Fund) 등이 확대 중이며, 이 두 자산은 기업 금융의 영역으로 기업 자체의 가치가 더 중요함
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기업 금융(Corporate Financing): 기업 활동에 필요한 자금, 혹은 필요 자금을 조달하고 공급하는 활동
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부동산 PF와 프로젝트 파이낸싱(PF)은 서로 다른 내용
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‘부동산 PF’는 ‘건설 중인 부동산에 대출하는 것’을 의미
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프로젝트 파이낸싱의 일부로 최근 부동산 PF가 확장되면서 여러 용어로 세분화되어 부르고 있음
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브릿지론: 인허가를 위해 필요한 자금을 빌려주는 것
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본 PF: 인허가를 모두 마치고 공사를 시작하는 부동산 자산에 돈을 빌려주는 대출
2. 프로젝트 금융의 성격
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프로젝트 금융은 ‘프로젝트 수행’에 필요한 자본을 조달하는 것이므로, 프로젝트에 집중되어 있다는 점에서 보통의 기업 금융(Corporate Financing)과 차이가 있음
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기업에 투자(우선주, 보통주)하거나 빌려주는 사람(채권)들은 기업의 과거 영업 실적, 신용등급을 기반으로 수익률, 회수 가능성 등을 판단
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하지만, 프로젝트에 투자하거나 빌려주는 사람들은 프로젝트에서 발생하거나 발생할 것으로 예상되는 현금흐름만 보기 쉬움
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따라서 프로젝트 금융은 금융에 대한 이해와 프로젝트에 대한 이해가 모두 요구되며, 이러한 특성은 대체투자에도 그대로 드러남
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금융에 대한 이해 = 자금 조달에 필요한 모든 것
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자금 조달 방식: 선순위 대출, 후순위대출, 전환사채, 우선주, 보통주 등
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프로젝트 적용 가능성 등: 수익률, 금리 등
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프로젝트에 대한 이해 = 프로젝트에서 예상되는 매출, 비용과 관련된 모든 것
구분 | 알아야 하는 것 | 예시 |
오피스 | 임대료, 공실률에 미치는 모든 것 | 공간의 물리적 스펙, 해당 입지의 장점, 인근에 위치한 임대료, 공실률 비교 등 |
도로 | 통행료, 통행량에 미치는 모든 것 | 도로 길이, 출발지-도착지 인근의 도시, 신도시 개발 정책 등 |
3. 기업 금융(CF)과 프로젝트 금융(PF) 비교
구분 | 기업 금융 (Coporate Financing) | 프로젝트 금융(Project Financing) |
차주 | 회사 | 특수목적법인(SPC) |
상환재원 |  차주(모기업)의 신용
차주(모기업)가 제공하는 담보
| 특수목접법인의 프로젝트 자산
프로젝트 자체의 수익성 및 기대 현금흐름(Cash Flow) |
채권 보전 | 사업주체 자산에 대한 전면적 소구권 행사
연대보증인에 대한 소구권 실행 | 프로젝트 자산에 대한 담보권 실행
프로젝트 참여자 제공 보증 및 담보에 대한 소구권 실행
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자금조달 규모 | 재무지급 능력 및 기업의 부채비율에 따라 제한 | 대주단 형성 및 소구권 제한 대규모 자금조달 가능 구조 |
차입비용 | 사업주의 신용도에 따른 차등금리가 적용됨 | 기업금융에 비해 높음 (금리+Fee) |
자금관리 | 사업주 명의 자금관리, 차주 임의 관리 | 투자비 및 운영비 지출 등 전 분야에 대하여 대주단의 위탁자에 의해 관리 → Escrow Account(에스크로계좌) |
사업성 검토 | 담보위주의 대출 | 수익발생 근거의 객관적 검증 및 시나리오별 검토 |
대상 사업 분야
| 별도의 제한이 없음 | SOC 사업, 부동산 개발사업 위주 |
장점 | 자금조달 구조 단순해 비용 절감 가능
신속한 의사결정 가능 | 차입 기간이 상대적으로 장기적
사업주체의 채무비율 완화 가능
대규모 프로젝트 추진에 적합
사업 부실시 사업주체의 책임 제한 |
단점 | 차입 기간이 상대적으로 단기적
사업주체의 채무비율 증가 (추가 차입 제약)
대규모 프로젝트 추진에 불리함 | 복잡한 사업구조로 인한 비용이 증가
특수목접법인의 주주 구성 특성이 사업 추진에 걸림돌로 작용 가능성 |
출처: 김정주 외(2021). 건설금융 실태점검과 개선방안 도출. 한국건설산업연구원
1.
차주: 빌려오는 사람 (투자 받는 자)
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기업 금융:
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모기업이 사업에 따른 대출을 직접 일으키기 때문에 사업주의 신용도가 매우 중요
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대출에 대한 의무는 모기업에 있음
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프로젝트 금융:
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특수한 사업인 프로젝트를 위해 설립한 특수목적회사(SPC)가 대출을 일으키기 때문에 발생하는 현금흐름이 매우 중요
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대출에 대한 의무는 특수목적회사에 있음
2.
상환재원: 차입금 상환 (갚을 돈)
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기업 금융:
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사업주가 추진하는 모든 프로젝트에서 발생하는 수익
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따라서 기업 금융에서 대주는 사업주의 신용도를 고려하여 대출을 결정
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프로젝트 금융:
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사업주의 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름
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따라서 프로젝트 금융에서 대주는 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름 만을 고려하여 대출을 결정
3.
채권 보전
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기업 금융:
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채권에 대한 완전한 소구권을 가지고 있음
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채권 부도 시엔 채권 소유자가 차주(모기업)에게 변상을 청구할 수 있음
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프로젝트 금융:
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비소구 혹은 제한적 소구권을 가지고 있음
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사업이 부실화되는 경우에도 채권단의 사업주체에 대한 소구권이 제한 (변상을 청구할 수 없거나 청구하더라도 제한적으로만 청구가능)
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소구권이란:
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돈을 빌려준 사람이 상환을 청구할 수 있는 권리
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소구(遡求; 상환을 청구하는 행위)
4.
자금조달 규모 및 차입비용
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기업 금융:
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조달규모: 차주(모기업)의 재무지급 능력 및 기업의 부채비율
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차입비용: 모기업의 신용도에 따른 차등금리 적용
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프로젝트 금융:
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조달규모: 사업에서 발생하는 현금흐름에 따라 다름 (사업 규모가 커 대규모 자금조달이 가능)
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차입비용: 사업에서 발생하는 현금흐름에 따라 다름 (현금흐름에만 의존하여 기업 금융에 비해 높은 편)
5.
자금관리
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기업 금융:
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관여할 수 없음
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프로젝트 금융:
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자금조달 시, 자금 사용 계획 및 자금 입출입의 순서를 결정