1. 거래사례 리서치 개요
1) 왜 거래사례를 리서치하는가?
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유사 자산의 투자사례를 분석하여 투자에 필요한 중요 정보를 쉽게 파악할 수 있어 필수적으로 수행됨
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주식, 채권처럼 매일 거래되는 거래소가 있지 않아 밸류에이션(또는 감정평가)등이 필요함
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시간과 비용이 발생하기 때문에 현실적인 측면에서 유사한 자산의 거래 가격을 참고하는 사례가 많이 이뤄짐
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실제로 거래가 되었다는 점에서 논리적으로 높은 설득력을 가짐
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대체로 거래사례 탐색은 투자 자산에 대한 기본적인 이해를 마친 후, 수익성을 검토하는 과정에서 진행됨
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예시) 거래사례 리서치를 수익성 검토에 활용하는 경우
관점 | 리서치 내용 | 활용 방법 |
자산 | 비교 자산의 물리적 스펙
(면적, 높이, 임차인 구성) | 투자 자산의 이용료 산정 근거 활용
(더 높이거나 낮추거나) |
투자 | 비교 자산의 거래가격, 금융조건
(대출금리, 목표수익률) | 자금 조달의 기준점으로 활용
(현재 금융조건과 비교하여 매입가격 조정) |
시장 | 비교 자산의 투자시기 시장에 대한 분석
(수요시장, 투자시장) | 현재 시장과 비교하여 자산, 투자 관점에 모두 적용 |
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거래 가격 산정까지 영향을 미칠 수 있기 때문에 거래 사례의 선정이 매우 중요
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수요자 관점, 투자자 관점으로 충분히 비교성이 있는 적절한 사례인지 확인해야 함
관점 | 고려사항 |
자산 | 1. 자산: 실사용자가 대체재로 선택가능한 자산인가?
2. 입지: 실사용자가 판단하는 동일 지역인가? |
투자 | 1. 거래 시기: 거래 시기의 금리, 투자 유동성 등이 유사한가?
2. 금융 조건: 투자기간, 담보대출 비율, 담보대출 금리 등이 유사한가? |
2) 어떻게 거래사례를 리서치하는가?
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대체투자 금융의 대부분은 사모(private offering)의 형태로 이뤄지기 때문에 정보를 취득하는 것이 매우 한정
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사모(private offering)는 공시 의무가 없으며, 자료를 리서치하는 것이 매우 어려움
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공모(public offering)는 대부분의 자료를 공시하기 때문에 내용 탐색이 용이
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거래사례는 아래의 검색가능한 영역을 제외하고 자료를 구하기 어려움
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실무에서는 아래 내용을 바탕으로 파편적인 정보를 모아서 취합하는 것보다 네트워킹을 통해 얻는 비정형화된 루트가 더 많이 이뤄지고 있음
웹을 이용한 리서치 가능한 영역:
1.
공시 자료
2.
리서치 리포트 (마켓 데이터)
3.
기사 검색
블룸버그 등 유료 정보에 접근이 가능한 경우는 해당 위치를 추천합니다.
3) 무엇을 리서치하는가?
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대체투자 리서치의 관점과 동일하게 거래 사례를 자산, 투자, 시장 관점으로 구분되어 리서치가 진행됨
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거래사례 리서치는 비교의 관점을 가지고 간다는 점에서 차이를 가짐
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특히 투자 검토 단계에서 수익성을 판단하기 위한 기준점을 삼기 위해 진행
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리서치의 관점:
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투자제안서의 목차대로 리서치 진행
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실무에서는 검토하는 자산이 확정된 이후에 거래 사례를 리서치하는 경우가 많기 때문에, 자산에 대한 이해가 되었다고 가정함
리서치 관점 | 리서치 사항 |
자산 관점 |
어떤 장점이 있어 투자가 되었는가? | • 물리적 스펙: 자산의 크기, 높이, 용도 등 사용자가 직접적으로 이용하는 영역에 대한 분석
• 입지 장점: 자산을 이용하는 사용자가 느끼는 소재지역, 교통 편의에 대한 분석
• 임차인 구성: 실제로 이용 중인 임차인 구성에 대한 분석 |
투자 관점 |
목표 수익률을 어떻게 계획하고 투자를 유치하였는가? | • 투자구조: 자기자본 / 타인자본 비율
• 수익률: 자기자본 수익률(배당수익률, IRR) / 타인자본 수익률(이자율(금리)) |
시장 관점 |
투자 당시 자산 시장은 어땠는가? 지금과 어떤 차이가 있는가? | • 투자 당시 시장 분석
◦ 사용자 이용시장: 임대시장과 같이 자산이 포함된 시장의 동향
◦ 투자자 시장: 해당 자산에 투자하려는 투자자들의 동향
• 당시 시장의 직접적인 비교
◦ 이용료 비교: 전용면적당 실제 운영 비용 비교
◦ 거래금액 비교: 단위당 거래비용 비교 |