1. 부동산 금융이란?
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부동산 금융이란 ‘부동산 또는 부동산 프로젝트에서 발생하는 현금흐름’을 위한 자금 조달을 의미합니다.
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부동산에서 발생하는 현금흐름: 부동산을 취득, 개발, 관리, 처분하면서 발생하는 모든 현금흐름을 의미
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부동산은 크게 주거형 부동산, 상업용 부동산으로 구분합니다.
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주거형 부동산: 아파트, 오피스텔, 임대주택 등 개인이 거주하는 목적의 부동산
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상업용 부동산: 오피스, 물류센터, 호텔 등 수익을 목적으로 상업활동에 이용하는 부동산
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부동산 금융은 부동산 담보대출에서 시작되어 부동산개발금융(브릿지론, 부동산PF), 자산유동화증권, 리츠 등으로 확대되고 있습니다.
2. 대표적인 부동산 금융 상품
1) 대출금융 (부동산담보대출)
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담보대출은 대출금 상환을 보장할 수 있는 재화나 권리를 기반으로 돈을 빌리는 것을 의미합니다.
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상환받지 못할 경우 상환을 보장할 수 있는 권리를 경매 등으로 제 3자에게 양도하여 상환금으로 충당할 수 있음
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부동산 담보대출은 가장 보편화된 것으로 주택이나 사업용 부동산 거래에 반드시 사용되고 있습니다.
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부동산 매매 시 전체 매매 대금의 60% 수준으로 담보대출이 이뤄지며, 담보 가치로 인해 상대적으로 낮은 금리가 적용되어 ‘레버리지’ 효과가 쉽게 발생합니다.
2) 부동산 PF (Project Financing)
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부동산 PF는 ‘개발 중인 부동산 자산에 필요한 금융’ 전부를 의미하지만, ‘건설 중인 자산에 자금을 빌려주는 대출’의 의미로 더 많이 사용되고 있습니다.
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건설 중인 자산은 오피스•물류센터와 같은 상업용 부동산부터 아파트•오피스텔과 같은 주택까지, 건설 중인 모든 부동산을 의미합니다.
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부동산 PF는 개발 단계에 따라 크게 두 가지로 구분할 수 있습니다.
a.
본 PF: 착공 ~ 준공 기간
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인허가 이후 시공/개발 비용을 조달하기 위해 사용하는 대출로, 인허가가 진행된 이후 착공 시점에 대출이 이루어짐
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상환 기간은 2~3년으로, 착공부터 준공까지의 기간에 맞춰 대출이 진행됨
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공사대금은 일시로 인출되는 것이 아니라 공사 진행 수준에 따라서 이뤄지기 때문에, 전체 금액을 약정하고 공사기간에 대출 금액이 누적적으로 증가함
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상환재원은 완공 후 매각된 대금으로, 아파트나 오피스텔과 같은 주택은 개별 호실별로 매각되는 대금인 ‘분양’ 대금, 오피스는 전체가 매각되는 대금을 들 수 있음
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본 PF를 통해 대출이 이뤄지기 위해서는 해당 사업장이 반드시 준공되어야 하고, 매각(분양)될 가능성이 매우 높아야 함
b.
브릿지론: 토지매입 ~ 인허가
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토지를 매입하거나 인허가 받기 위해 사용하는 대출로, 개발사업 초기 중 토지매입 잔금 시기에 대출이 이뤄짐
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상환 기간은 1년 내외로, 인허가가 끝나고 착공 시점에 이뤄질 본 PF까지의 기간을 의미함
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상환재원이 본 PF이기 때문에, 본 PF가 가지는 리스크에 더해 인허가 리스크까지 포함하여 본 PF보다 높은 수익률이 요구됨
3) 부동산 펀드 (REF: Real Estate Funds)
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부동산 펀드란 ‘부동산’에 투자하는 펀드를 의미합니다.
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자본시장법상 정의: 집합투자업자(운용사)가 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 집합투자기구를 설립하고, 모집된 자금 및 대출 등을 활용, 펀드 재산의 50% 초과하여 ‘부동산 개발, 관리, 개량, 임대 및 운용 등 부동산과 부동산관련 권리, 부동산 관련 자산’에 다양한 형태로 투자하는 것
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자본시장법상 투자한 부동산의 규모가 펀드 전체 규모의 50%를 초과하는 것을 의미하나, 사실상 부동산 펀드는 자산의 대부분(95% 이상)을 부동산에 투자함
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나머지 5% 내외는 운용 과정에서 발생한 현금이고, 주식이나 채권에 투자하기 위해 남겨두는 돈은 아님
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종류: 대표적으로 실물자산 부동산 펀드와 대출형 부동산 펀드, 개발형 부동산 펀드로 구성되어 있습니다.
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실물자산 부동산 펀드: 실물자산을 매입하여 임대 소득과 향후 부동산 자산가치 증가에 따른 매각차익을 목표
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대출형 부동산 펀드: 부동산에 관련된 다양한 대출에 참여하여 이자 수익을 목표
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개발형 부동산 펀드: 부동산 펀드가 시행사의 역할을 수행, 직접 부동산 개발사업을 추진하여 분양이나 임대를 통한 개발이익을 목표
4) 리츠 (REITs: Real Estate Investment Trusts)
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리츠(REITs)는 부동산투자회사법상 부동산투자회사이며, 부동산 펀드와 함께 간접투자기구의 역할을 수행합니다.
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리츠 활성화 정책으로 다수의 리츠가 상장되어 있으며, 이로 인해 더욱 많은 개인에게 부동산 간접투자 기회가 제공되고 있습니다.
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대표적 국내 리츠(REITs) (24.4.15 기준)
부동산 펀드와 리츠의 차이는?
’펀드’와 ‘리츠’ 모두 동일하게 간접투자기구 역할을 수행합니다. 두 투자기구는 근거 법률이 달라 여러 차이가 있지만, 투자대상이 다르다는 점 정도만 우선 알아두세요.
부동산 펀드 | 리츠 | |
근거 법률 | 자본시장법 | 부동산투자회사법 |
주무관청 | 금융위원회 | 국토교통부 |
투자대상 | 부동산과 관련된 금융상품 | 빌딩, 토지, 건물과 같은 실물 부동산에만 투자 |